아파트 투자, 저평가 지역 찾는 방법(세 번째)

 

지난 글에서는 아파트 투자할 때 저평가 지역을 찾는 두 가지 방법에 대해 살펴보았습니다. 인구수, 인접한 지역 두 가지로 서로 가격 비교할 수 있는 비교군의 도시를 찾아내는 것이었습니다. 오늘은 서로 가격 비교할 수 있는 비교군 도시를 찾는 마지막 방법에 대해 설명드리겠습니다.

 

상대적으로 가격을 비교할 수 있는 같은 비교군으로 묶을 수 있는 세 번째 방법은 '아파트 매매 가격 지수 그래프'입니다.

 

 

세 번째, 10년간 아파트 매매 가격 지수 흐름이 비슷한 지역 묶기

인구수와 물리적 거리를 고려하여 비교군을 추려내었다면, 이번에는 아파트 매매 가격 지수 흐름 비교를 통해 한번 더 같은 비교군에 속할 확률이 높을지 확인하는 작업을 진행합니다.

아파트 매매 가격 지수 흐름은 한국 부동산원에서 그래프와 엑셀 자료로 조회 가능합니다.(한국 부동산원에서 조회하는 방법도 추후 공유하도록 하겠습니다.)

아파트 매매 가격 지수 흐름이 비슷하다는 것은 직관적으로 지수의 그래프가 비슷한 모양을 말합니다.  여기서 그래프 모양이 비슷한지 판단하는 기준은 매매지수 상승시기와 하락 시기입니다.

앞서 말씀드렸듯이, 같은 비교군으로 묶을 수 있는 두 도시는 서로 가격에 영향을 주며 갭을 좁혀나갑니다. 하나의 도시가 가격 상승세가 이루어지면 시차를 두고 인접한 도시도 가격이 상승하는 현상입니다. 따라서 우리는 아파트 매매 가격 지수 흐름 그래프를 살펴보면서 상승세, 하락세가 시차를 두고 비슷하게 나타나는지를 살펴보면 됩니다.

예를 들어보겠습니다. 첫 번째, 두 번째 방법에서 살펴본 김천시와 안동시를 예로 살펴보겠습니다. 먼저 한눈에 보아도 두 도시의 그래프는 비슷한 모양입니다. 그리고 좀 더 자세히 살펴보자면 약 2012년 2월부터 2015년 6월까지의 상승기가 비슷합니다. 이후 김천시가 하락을 시작했고, 시간 차이를 두고 안동시는 17년 6월부터 하락을 시작합니다. 다시 가격이 반등하기 시작한 시기는 김천은 21년 2월, 안동은 21년 8월입니다.

출처 : 한국부동산원

보이는 바와 같이 두 지역의 아파트 매매 가격지수 흐름이 비슷한 것을 알아내었습니다.

 

결론적으로,

우리는 아파트 매매 가격 지수 그래프 비교를 통해 서로 가격이 비교 가능한 비교군으로 묶을 확률을 더 높였습니다. 안동시와 김천시는 인구수가 비슷하며, 지역도 가까우며 그리고 매매 가격 지수가 그래프가 비슷합니다. 따라서 두 도시는 저평가를 판단하기 위해 서로 같은 비교군이라고 할 수 있습니다.

 

 

지금까지의 기준을 정리해보자면

첫 번째, 비슷한 인구수의 도시
두 번째, 물리적으로 가까운 도시
세 번째, 아파트 매매 가격지수 그래프가 비슷한 도시
결론, 세 가지의 방법으로 묶은 도시는 가격의 저평가를 판단할 수 있는 같은 비교군으로 정리할 수 있다.

위와 같이 정리할 수 있겠습니다.

 

다음 글부터는, 같은 비교군 안에서 두 도시의 가격을 비교하는 방법에 대해 말씀드려보도록 하겠습니다.

 

 

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