아파트 투자,저평가 지역 찾는 방법(첫 번째, 두 번째)

지난 글에서 아파트 투자에 있어서 가장 확실한 투자 방법은 저평가된 물건을 매수하는 것이라고 말씀드렸습니다. 동시에 저평가는 상대적인 가격 비교를 통해 가능하다고 하였습니다. 이번 글에서는 가격의 상대적 비교를 하는 방법에 대해 단계별로 설명해보고자 합니다.

 

앞으로 말씀드리는 저평가 지역을 찾는 단계적인 방법은 부동산 투자 시 실패할 확률을 낮추기 위한 것입니다. 모든 투자가 그렇듯, '무조건', '100%'란 없습니다. 또한 제가 말씀드리는 단계적인 방법론 이외에도 고려할 것은 더 많습니다. 하지만 지역과 아파트 가격을 비교할 때 '최소한 이 정도는 해야 한다'의 기준으로 참고하시면 좋겠습니다.

 

 

 

 

첫 번째, 비슷한 인구수 도시끼리 묶기

비슷한 인구수 도시끼리 묶는 이유는 인구수에 따라 주택의 수요가 상관관계가 있기 때문입니다. 이전 글에서 말씀드렸듯이 인구가 많은 도시일수록 당연히 주택의 수요가 많아집니다. 또한 인구수가 비슷한 도시의 예상 주택 수요를 비교하였을 때, 비슷한 수치를 나타냅니다.

 

 

경북 안동과 김천을 예로 들어보겠습니다. 경북 안동의 경우 인구수 16만, 예상 주택 수요는 약 700가구를 나타냅니다. 김천의 경우 인구수 14만, 역시 예상 주택수요는 약 700가구로 나타납니다. 이처럼 비슷한 인구수의 두 도시는 예상되는 주택 수요가 비슷합니다.

 

이를 통해서 우리는 인구수가 비슷한 도시는 서로 같은 비교군으로 묶을 수 있는 확률이 높아짐을 알 수 있습니다.

 

 

두 번째, 물리적으로 인접한 지역 묶기

인구수가 비슷한 경우라도 물리적으로 너무 멀리 있는 지역은 같은 비교군으로 묶기가 어렵습니다. 물리적으로 인접한 도시의 경우 서로 부동산 가격의 영향을 주는 경우가 많으며, 서로 시차를 두고 도시 간의 가격 차이를 좁혀나가는 현상이 자주 나타납니다. 이를 흔히들 도시 간 '갭 메우기'라고 합니다.

 

구체적인 예로, 강원도 춘천시와 전북 익산시를 비교해보겠습니다. 두 도시는 인구가 약 30만 안팎으로 비슷합니다. 하지만 물리적으로 너무 멀리 있기 때문에 같은 비교군으로 묶기가 어렵습니다. 각 도시의 비교군을 재설정하자면, 춘천시(30만)는 원주시(30만)와 같은 비교군, 익산시(30만)는 군산시(28만)를 같은 비교군으로 묶어 가격 비교를 할 수 있습니다.

 

 

이번 글에서는 가격의 저평가 지역을 찾는 방법 두 가지를 말씀드렸습니다. 비슷한 인구수와 물리적으로 인접한 지역끼리 묶었을 때 같은 비교군으로 설정할 수 있는 확률이 높아진다는 것이었습니다. 다음 글에서는 저평가 비교군을 묶는 세 번째, 네 번째 기준에 대해 말씀드리도록 하겠습니다.

 

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