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부동산 하락장을 대하는 생각 오래간만에 글을 쓰게 되었습니다. 요즘 부동산 투자 그리고 본업과 더불어 함께 진행하고 있는 작은 사업체로 인해서 정신없는 나날을 보내고 있습니다. 요즘 부동산 시장에 대한 다양한 시각들 그리고 전망들이 쏟아져 나오고 있습니다. 특히나 부동산 가격 하락과 패닉 셀링 등에 대한 이야기들이 많이 돌고 있습니다. 이런 시점일수록 투자에 대한 스스로의 기준을 명확하게 해야 한다고 생각합니다. 저는 크게 3가지 관점에서 요즘 시장을 관망하고 있습니다. 첫 번째, 금리 인상과 국제 경제 상황입니다. 현재 금리가 매우 높아져 있으며 국제 경제 상황이 좋지 않은 상황입니다. 금리는 전무후무한 자이언트 스텝을 밟으며 금리를 급격하게 올렸습니다. 그리고 현시점, 추가적으로 급격한 금리 인상은 더 없지 않을 듯싶습니다. 또.. 2022. 11. 17.
충남 당진시 지역분석(2), 공급 현재 충남 당진시의 현재 매매가와 전세가는 매우 저렴한 상태입니다. 가장 큰 원인으로 저는 수요 이상의 많은 공급이라고 생각합니다. 당진시의 주택 공급량과 인접 도시의 공급량은 어떠한지 살펴보도록 하겠습니다. 지역 내 주택의 공급 당진시의 주택(아파트) 공급량은 매우 많은 상태입니다. 아래 표와 그래프에서도 보이듯이, 예상 지역 내 수요량은 800세대 남짓입니다. 하지만 21년부터 해서 22, 23, 24년까지 지속적으로 2.5배 이상의 공급이 이어질 예정입니다. 공급량이 매우 많은 상황이지만, 그에 비해 미분양 물량은 매우 적은 상태라고 생각됩니다. 지역 외 주택의 공급 현재 당진시에서 전, 출입 인구가 많은 지역으로는 충남 천안, 아산 그리고 서산시가 있습니다. 천안, 아산의 경우 당진보다 훨씬 규모.. 2022. 11. 8.
아파트 브랜드에도 급이 있다? 소위 말하는 명품, 비싼 브랜드는 사람들이 더 선호합니다. 브랜드 이름만 믿고 제품을 구매해도 될 정도로 품질이 좋고, 또는 제품을 구매함으로써 그 브랜드의 이미지 소유하고자 하는 것이지요. 아파트도 그렇습니다! 아파트 브랜드도 나름 급이 있고, 사람들이 선호하는 브랜드가 있습니다. 오늘 기사를 인용해봅니다. 아파트 브랜드 선호 조사 결과 부동산 R114, 한국리서치가 함께 2022년도 아파트 브랜드 선호조사를 진행했다고 합니다. 그 결과는 아래와 같습니다. 자이(GS건설) 푸르지오(대우건설) 래미안(삼성물산) 힐스테이트(현대건설) 롯데캐슬(롯데건설) 더샵(포스코건설) E편한 세상(DL이앤씨) 아이파크(HDC현대산업개발) 위브(두산건설) 포레나(한화건설) 예상대로 자이(GS건설)가 1위를 차지했습니다. .. 2022. 11. 8.
충남 당진시 지역분석(1), 주택 수요 부동산 투자를 위한 지역분석을 할 때 저는 주택의 수요, 공급, 가격 그리고 아파트 시세 총 4가지 기준에 따라 분석합니다. 이번 글에서는 주택의 수요 관점에서 충청남도 당진시를 분석해보도록 하겠습니다. 특히 지역 내 주택 수요의 분위기를 파악하기 위해서는 세 가지 요인을 고려합니다. 지역 내 인구수, 세대수 미분양 물량 청약 경쟁률 위 세 가지 요인에 따라 충청남도 당진시 내 주택의 수요는 어떤지 흐름과 분위기를 분석해보도록 하겠습니다. 지역 내 인구수, 세대수 충청남도 당진시 인구수는 2018년도까지 꾸준히 증가세를 보이다가 19년, 20년 감소세가 나타납니다. 그 이후 16만 명에서 보합 상태입니다. 세대수의 경우 2012년부터 2022년까지 꾸준히 증가세를 보이고 있습니다. 주택을 필요로 하는 세.. 2022. 11. 7.
세종 특별시 지역분석(5), 개별 아파트 평당가 지난 글에서는 세종 특별시의 입지를 살펴보았습니다. 하지만 도시 내 상위 급지를 찾기 위해서는 한 가지를 더 고려해야 합니다. 그것은 바로 개별 아파트 평당가입니다. 평당가가 높은 아파트 단지가 모여있는 곳이면서, 다양한 입지 조건을 갖춘 지역이 상위 입지라고 할 수 있습니다. 세종 특별시, 아파트 시세 조사 저는 세종 특별시 내, 단지수가 300세대 이상이고 준공된 지 10년 이하, 아파트 단지 시세를 전수 조사하였습니다. 시세는 KB시세를 기준으로 하였으며 34평형을 기준으로 평당가 상위 약 50%에 해당하는 아파트 단지를 모두 정리해보았습니다. 현재 가장 높은 평당가는 '새롬동, 새뜸마을 11단지'이며 평당가는 39평 기준, 대략 3,400만 원 정도입니다. 하지만 시세 조사에서 주의해야 할 것이 .. 2022. 11. 3.
세종 특별시 지역분석(4), 입지분석 이번 글에서는 세종 특별시의 입지 분석을 통해서 각 동네별 급지를 나누어보도록 하겠습니다. 도시 내 일자리와 출퇴근이 편리한 곳, 학원가와 학군이 잘 형성된 곳, 교통시설과 생활에 필요한 편의시설이 잘 갖추어져 있는 곳 등을 분석해보았습니다. 생활권 구분 세종 특별시의 경우 다른 도시와 구분되는 특징으로는 도시의 태생부터 계획도시라는 것입니다. 그러다 보니 세종 특별시 내는 각각 생활권으로 구분되어 있습니다. 또한 생활권에 따라서 각 동네의 역할과 개발되는 시기가 각기 다릅니다. 생활권은 S, 1~6 생활 군으로 총 7개로 구분됩니다. 그중 4~6 생활권은 아직 도시 개발이 진행 중입니다. 생활권 구분으로 보았을 때 세종시의 중심이 1 생활권(중앙행정)과 3 생활권(도시행정)으로 구분됨을 예상해볼 수 있.. 2022. 11. 2.
세종특별시 지역분석(3), 가격 저평가② 지난 글에서는 세종특별시 부동산(아파트) 가격이 현재 저렴한지, 비싼 상태인지 판단하기 위한 비교군 지역을 설정하였습니다. 이번에는 세종특별시와 비슷한 입지의 도시라고 판단되는 인천광역시와의 가격 비교를 통해 가격 저평가를 판단해보도록 하겠습니다. 세종특별시와 대전광역시 아파트 가격 비교 대전광역시는 세종특별시와 인접해 있는 도시입니다. 또한 서로 가격 간 갭을 좁히는 가격 비교군입니다. 대전광역시가 세종 특별시의 부동산 가격을 견인하는 역할을 합니다. 비슷한 연식, 단지 규모, 평당가의 아파트 단지들을 서로 비교해보았습니다. 신기하게도, 각 아파트 비교군들의 비교 그래프가 비슷한 형태로 나타납니다. 각 비교 그래프는 공통적인 특징을 나타내고 있습니다. 준공 3년 차까지는 비슷한 가격 흐름을 이어감 20.. 2022. 11. 1.
세종 특별시, 투자 포인트 세종시 임장 중에 스터디원 분들과 함께 이야기도 나누고 부동산 소장님께 브리핑도 받으면서 느낀 세종시만의 특징과 투자 포인트들을 간략하게 정리해보았습니다. 그리고 세종시에 대한 저의 개인적인 최종 결론을 정리해보았습니다. 세종 특별시, 투자 포인트 세종시의 가장 특, 장점은 계획도시라는 것 세종 특별시에서 가장 중요한 교통수단은 BRT. BRT에 근접한 아파트 단지일수록 대부분 가격이 높게 형성되어 있음. 하지만 BRT도 입지를 결정하는 한 요소일 뿐, 더 중요한 입지의 요소들을 따져 볼 것. 고운동, 아름동, 중촌동은 이미 다수의 투자자들이 엑싯. 투자금은 적게 들지만 투자 매력도가 낮은 곳 : 고운동, 아름동, 중촌동 투자금은 많이 들지만 투자 매력도가 높은 곳 : 어진동, 새롬동, 나성동 현재 대장.. 2022. 10. 31.

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