이전 글까지 세종특별시의 주택의 수요, 공급물량에 대해 분석했습니다. 이번에는 세종특별시의 부동산 흐름에 영향을 주는 또 다른 요인 중 한 가지인, 가격의 저평가 여부를 분석해보도록 하겠습니다.
가격의 저평가 여부를 판단한다는 것은 현재, 세종특별시의 가격이 상대적으로 비슷한 조건의 도시들과 가격을 비교했을 때 비싼 상태인지 아니면 저렴한 상태인지를 판단하는 것입니다. 상대적으로 비교했을 때, 가격이 저렴한 상태라면 이후 비슷한 조건의 도시들과 가격의 갭을 좁혀나갈 가능성이 매우 큽니다.
상대적인 비교를 통해 가격 저평가를 판단하는 방법은 이전 게시글을 참고하시면 되겠습니다.(하단에 링크를 첨부합니다.)
세종특별시 가격 비교군
세종특별시의 경우 인구는 약 38만입니다. 하지만 행정구역상 특별시로 지정되어 있으며, 정부청사와 다양한 기관들이 이전해온 도시입니다. 따라서 세종특별시 가격 비교군을 광역시로 설정하였습니다. 한국 부동산원에서 10년간 아파트 매매 가격 지수 그래프를 비교해보면, 실제로 광역시와 세종특별시를 비교했을 때 가격 흐름이 비슷하게 나타나는 것을 볼 수 있습니다.
광역시와 가격 비교를 했을 때, 부동산 흐름이 가장 비슷한 광역시는 인천과 대전광역시로 보입니다. 또한 도시 평균 평당가를 비교해보면, 현재 세종특별시가 인천, 대전광역시보다 더 가격이 비싼 상태입니다.
대장 아파트 가격 비교
세종, 인천, 대전시의 각각 대장 아파트의 실거래가를 통해 상대적인 가격 비교를 해보도록 하겠습니다.
대장 아파트 가격만 비교해 보았을 때는 현재 인천광역시, 대전광역시, 세종특별시 순입니다. 특히 세종특별시의 경우 최근 가격 하락이 심화되고 있는 상황입니다. 위에 조사한 대장 아파트 실거래가로만 상대적인 가격 평가를 하기에는 다소 힘들어 보입니다. 거래가 이루어진 시점이 차이나고, 급매 가격의 경우 변수가 많기 때문입니다.
비슷한 조건(입지) 아파트 가격 비교
각 지역의 대장 아파트 가격 비교만으로 상대적인 가격 평가를 하기 어렵기 때문에, 더 많은 아파트 단지들을 서로 비교해보는 작업이 필요합니다. 저는 비교를 위해서 각 지역에서 아래와 같은 3개 단지를 선별하였습니다.
세종특별시와 인천광역시의 경우 대전광역시보다 입지가 더 상위라고 생각하여, 대전광역시 아파트 선정에서는 세대수가 약 1.5배~2배 정도 되는 단지를 비교군으로 설정하였습니다.
세 단지의 가격 비교를 통해 각 지역 전체의 가격을 판단할 수는 없습니다. 하지만 대략적인 가격 흐름에 대한 추론은 해 볼 수 있습니다. 위의 세 단지 비교만을 기준으로 할 때의 결론은 세 가지 정도로 추려볼 수 있습니다. 첫 번째, 인천보다는 가격이 저렴한 상태다. 두 번째, 대전과 가격 흐름과 현재 시세가 비슷한 상태다. 세 번째, 모두 가격 하락 상태다.
이번 글에서는
세 도시 비교를 통한 대략적인 가격 흐름을 판단해보았습니다. 정리해보자면
- 세종특별시의 가격을 상대적으로 비교할 수 있는 비교군은 인천광역시와 대전광역시
- 대장 아파트별 비교를 통해서는 현시점에서 가격 저평가 판단이 어려움
- 비슷한 조건, 입지의 아파트별 비교 결과 현재 세종은 인천보다 저렴하며 대전과 비슷한 상태.
- 하지만 세 도시 모두 하락, 조정의 시기
이렇게 요약해볼 수 있겠습니다.
하지만 여기까지의 과정만을 통해서는 현재 세종특별시의 가격 상태를 판단하기가 부족한 상황입니다. 다음 글에서는 가격 저평가를 조금 더 명확하게 하는 과정에 대해 공유하도록 하겠습니다.
'부동산투자분석 > 지역분석' 카테고리의 다른 글
| 세종 특별시 지역분석(4), 입지분석 (0) | 2022.11.02 |
|---|---|
| 세종특별시 지역분석(3), 가격 저평가② (0) | 2022.11.01 |
| 세종 특별시, 투자 포인트 (0) | 2022.10.31 |
| 세종특별시 지역분석(2), 공급 (0) | 2022.10.25 |
| 세종특별시 지역분석(1), 주택 수요 (0) | 2022.10.24 |
댓글