지난 글에서는 수원시 영통 2구역 재건축 투자 시, 투자금이 얼마나 들어가는지 알아보았습니다. 그렇다면 투자금 대비 수익률은 얼마를 예상할 수 있을까요? 투자 시작단계부터 수익률을 예상할 수 있다면 어떨까요? 영통 2구역의 미래 시세를 계산해보고, 제가 생각하는 예상 수익률을 공유합니다.
미래 시세 계산 방법
미래 시세를 계산하는 방법은 아래의 두 가지를 활용하는 것입니다.
1. 인근 비슷한 조건의 아파트 단지 실거래가
2. 물가 상승률 2.5%
인근 비슷한 조건의 아파트 현재 실거래가를 예상하고자 하는 단지의 현재 시세로 생각하는 것입니다. 그리고 향후 준공까지 남은 년수만큼 물가 상승률에 따른 가격 상승분을 계산합니다.
저는 미래 시세를 계산할 때 '실거래가'로 가격 기준을 보수적으로 잡습니다. 호가를 기준으로 잡을 수도 있지만 호가의 경우 매도자가 파단하는 시세, 상품의 가치는 반영되어 있지만 실제 체결된 가격과 차이가 많이 납니다. 또한 부동산의 가격이라는 것이 절대적일 수 없으며 부동산 흐름 사이클과 분위기에 따라 가격이 변동될 수도 있습니다. 따라서 저의 경우 투자 시 리스크를 대비하고 보수적으로 접근하기 위해 '실거래가'를 기준으로 게 산합니다.
미래 시세 계산하기
그렇다면 실제 실거래가를 사례로 계산해보도록 하겠습니다. 인근 비슷한 조건의 아파트 단지를 매교역 푸르지오 SK뷰로 설정하였습니다.
매교역 SK VIEW 아파트를 미래 시세 계산의 기준으로 삼은 이유는 두 가지입니다.
- 가장 인근에 위치한 신축 아파트
- 현재 수원시, 영통구 내에서 가장 대규모 아파트
위 두 가지 이유로 저는 매교역 SK VIEW 아파트 단지를 미래 시세 기준으로 잡았습니다.
그렇다면 실거래가를 살펴보겠습니다. 층수, 계약일에 따라 매매 가격이 천차만별입니다. 일단 저층과 탑층의 가격은 제외합니다. 그리고 최고가 가격과 최저가 가격은 되도록 제외합니다. 그리고 영통 2구역의 경우 매교역 SKVIEW 보다 더 대규모 단지이고 동시에 입지가 좋기 때문에 실거래가 중에서 높은 가격을 기준으로 삼아도 충분하다고 생각됩니다. 저는 매교역 SKVIEW, 중층 이상, 84 타입 실거래가 '10억 9,000만 원'을 기준으로 계산해보겠습니다.
위에서 미래시세 계산 방법 도구 두 가지를 말씀드렸습니다. 하나는 인근의 비슷한 조건의 아파트 실거래가, 다른 하나는 물가 상승률 2.5%입니다.
영통 2구역의 경우 2026년 말 준공 예정입니다. 앞으로 약 4년 후 준공이 됩니다. 이에 따라서 계산식을 세워보면
영통 2구역 미래 시세 = 10억 9,000만 원 * (2.5%) * (2.5%) * (2.5%) * (2.5%)
위와 같은 미래 시세 계산식을 세워볼 수 있습니다. 계산해보면 영통 2구역 미래 시세는 약 11억 9,900만 원으로 계산됩니다.
수익률 예상해보기
영통 2구역의 미래 시세를 계산해보았습니다. 그렇다면 수익률은 어떻게 계산될까요? 수익률 계산은 아래 식에 따라 계산합니다.
수익률 = ( 투자 수익금 ) / 총 투자금
= (미래 예상 시세 - 총 투자금) / 총 투자금
수익률의 경우 투자금이 얼마나 투입되느냐에 따라 크게 달라지게 됩니다. 영통 2구역 투자금 계산은 이전 글을 참고하시면 쉽게 구하실 수 있습니다.(글 하단에 링크 공유해드립니다.)
이주비 대출이 나오지 않는 다주택자를 기준으로 계산해보겠습니다.
수익률 = (11억 9,900만 원 - 10억 2,600만 원) / 10억 2,600만 원 = 약 17%
이와 같이 투자금 대비 수익금은 약 1억 7,300만 원으로 수익률은 17% 정도입니다.
이렇게 이번 글에서는 영통2구역 미래 시세를 계산해보고 수익률을 예상해보았습니다. 이미 사업 진행이 많이 되었고, 가격이 많이 상승한 탓에 수익률은 높지 않습니다. 하지만 투자금은 개인 상황에 따라서 천차만별이기 때문에 투자에 대한 판단은 각자 달라질 수 있습니다.
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