수원시 영통구 내 구도심에서 현재 가장 대장이 될 단지는 수원시 영통 2구역이 아닐까 생각됩니다. 영통 2구역 재건축과 관련한 기본 정보, 사업성 그리고 입지에 대해 정리해보았습니다.
영통 2구역 재건축 정보
1. 시공사 : GS건설, 현대산업개발
2. 총 세대수(조합원 세대수, 일반 공급세대) : 총 4,002세대(조합원 2,474세대, 일반 1,528세대)
3. 규모 : 지하 2층, 지상 35층, 총 31개 동
4. 사업 진행 단계 : 관리처분계획 인가(22.07.09 기준), 현재 이주철거 진행 중
5. 사업 진행 예정 : 이주철거(2023.02.19 예정), 일반분양(2023 연말 예정), 완공 예정일 2026년 말
영통 2구역의 가장 큰 특징으로는 대단지라는 것입니다. 영통구를 제외한 수원시 내에서도 단일 단지로 4,000세대가 넘는 단지는 영통 2구역이 유일합니다. 현재 사업 단계로는 관처 이후 조합원을 이주가 진행 중입니다.
영통 2구역 재건축 사업성
1. 대지지분 : 세대당 대지지분 평균 23평
2. 비례율 : 100%
영통 2구역 재건축 단지인 매탄주공 4단지와 5단지의 세대당 평균 대지지분은 약 23평입니다. 보통 투자자들이 재건축, 재개발 사업성을 따질 때 세대당 평균 대지지분 15평 이상을 기준으로 잡는 것으로 생각해보면 매우 높습니다. 비례율은 크게 높지 않습니다. 기부채납과 재건축 이익 초과 환수제로 인한 것이 아닐까 생각됩니다.
하지만 해당 구역의 사업성을 논외로 하더라도 입지, 규모 그리고 신축이 가지게 될 브랜드 아파트의 상품성만 생각하더라도 충분히 매력적이라고 생각됩니다.
영통 2구역 재건축 분양 정보
1. 84 평형 세대수 : 조합원 1,737세대, 일반분양 260세대
2. 조합원 분양가 : 84A 타입 기준, 분양가 약 6억 8,200(분양가 평당 약 1,975 만원)
조합원 2,474세대 중 90% 이상인 2,228세대가 84평형 이상을 분양받습니다. 분양가가 6억 8,200입니다
인근에 위치한 매교역 푸르지오 SK뷰(2022년 7월 입주, 3,603세대)의 경우 저층을 제외했을 때 실거래가 8억 1,980만 원, 또 다른 인근 단지, 수원 센트럴 아이파크 자이(2023년 7월 입주예정, 3,432세대)의 경우 2020년 12월 실거래가 8억 4,870만 원인 점을 감안하면 저렴한 분양가입니다.
조합원 분양가의 경우 당연히 저렴한 가격입니다. 인근의 매교역 푸르지오 SK뷰, 수원 센트럴 아이파크 자이 단지의 실거래가는 이후 투자금 대비 수익률과 안전마진을 계산할 수 있는 중요한 단서가 되겠습니다.
영통 2구역 재건축 감정평가, 이주비 대출 정보
1. 감정평가액 : 평단가 약 2,400만 원~2,600만 원(매탄 주공 4, 5단지 평형별로 상이)
2. 이주비 대출 조건 : 조합원으로서 1가구 1 주택 소유자, 종전 자산 감정평가금액이 15 억내 이내인 조합원, 종전 자산 감정평가금액이 15억 원을 초과하지만 조합법인 인가전 1년 이상 실거주한 조합원, 다주택 조합원 중 영통 2구역 이외의 주택을 모두 임대사업자로 등록한 조합원
3. 이주비 대출 한도 : 감정평가액이 9억 원 이하인 경우 40%, 9억 원 초과 15억 이내인 경우 20% 대출 가능
이주비 대출 조건으로 인해서 다주택자 또는 법인 투자자들은 쉽사리 매매하기가 힘들 것 같습니다. 이미 사업 후반부로 들어섰고, 1 주택자에 한해 이주비 대출이 실행되기 때문입니다. 다주택자, 법인 투자자들은 많은 투자금이 필요합니다.
투자 수익률은 높지 않습니다. 하지만 개인적인 생각으로는 상품성과 좋은 입지가 낮은 수익률을 상쇄할 수 있을 것이라 생각합니다. 실거주 관점에서 본다면 더욱 매수를 긍정적으로 생각해볼 구역입니다.
(종전자산 평가금액은 블로그를 참고하였습니다, https://blog.naver.com/cyquin/222483808286)
영통 2구역 재건축 관리처분 고시 자료는 아래 파일을 참고하시면 되겠습니다.
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