수원시 영통 2구역 재건축은 입지와 상품성이 뛰어나지만 이미 사업이 많이 진행 었습니다. 영통 2구역 재건축에 지금 투자하는 것을 어떨까요? 얼마나 실제 투자금이 얼마나 필요할까요? 그리고 투자금을 줄일 수 있는 방법은 무엇이 있을까요?
정답만 먼저 말씀드리자면 아래 표와 같이 약 10억 이상의 투자금이 필요합니다. 구체적인 계산 과정을 하나씩 설명해보겠습니다.
| 실제 투자금 | 매물A 감평가 | 매물A 프리미엄 | 84타입 조합원 분양가 |
매물A 추가분담금 |
이주비대출 | 세입자 전세금 |
| 10억 1,600 | 6억 1,400(평당 2,342) | 3억 3,600 | 약 6억 8,000 | 6,600 | 조합원에 따라 상이 | 현 시점 불가 |
계산과정에 앞서서, 투자금을 계산하는 하는 기준은 아래의 네이버 부동산 매물을 기준으로 하겠습니다.
프리미엄(P) 계산하기
네이버 매물 호가 기준, 매탄주공 5단지 75 제곱(22평형) 9억 6,000 매물이 있습니다. 이 매물을 '매물 A'라고 하겠습니다. 우리가 매물 A를 투자목적으로 매수한다고 했을 때, 얼마의 프리미엄을 주고 사게 되는 것일까요?
프리미엄은 약 억 3,600만 원입니다. 그 이유는 아래와 같습니다.
P(프리미엄) = 매매가격 - 감정평가금액
따라서 현재 호가를 기준으로 매매하게 될 때 '9억 6,000 - 6억 1,400 = 3억 3,600'으로 프리미엄을 계산할 수 있게 됩니다.
추가분담금 계산하기
84타입 조합원 분양가는 약 6억 8,000만 원 정도입니다. 조합원 자격으로 분양받을 때 추가로 더 내야 하는 추가 분담금을 계산해보면 아래와 같습니다.
추가분담금 = 조합원 분양가 - 내가 가진 매물의 감정평가액
따라서 매물 A의 경우 약 6,600만 원의 분담금을 추가로 지불하게 됩니다. 논외로 감정평가금액이 높은 매물의 경우 추가분담금을 내지 않는 것은 물론이고 오히려 환급금을 지급받을 수도 있습니다.
투자금을 줄일 수 있는 방법
매매 가격에 추가분담금에 계속 투자금만 커지는데, 반대로 나의 투자금을 줄일 수 있는 방법은 없을까요? 그 방법은 바로 이주비 대출과 세입자의 전세금을 활용하는 것입니다. 투자 시 투자금을 줄일 수 있는 레버리지 방법으로 이주비 대출과 세입자의 전세금을 활용할 수 있습니다.
하지만 이주비 대출의 경우 조합원의 자격에 따라 상이합니다. 조합원 자격은 이전 글을 참고해주세요. 세입자의 전세금은 현재 활용 불가능한 레버리지입니다. 이미 조합원 및 거주인들의 이주를 시작했기 때문입니다.
실제 투자금, 결론
따라서 현시점, 실제 투자금을 총 정리해보면 아래와 같습니다.
실제 투자금 = ( 매매 가격 ) + 추가부담금 - 이주비 대출 - 세입자 전세금
= (감정평가액+P, 프리미엄) + 추가분담금 - 이주비 대출 - 세입자 전세금
매물 A 실제 투자금 = ( 9억 6,000 ) + 6,600 - X원(조합원마다 상이) - 0원(현시점 불가능)
= (6억 1,400 + 3억 6,000) + 6,600 - X원(조합원마다 상이) - 0원(현시점 불가능)
위의 계산 과정에 따라 현재 84 타입을 배정받은 매탄주공 5단지, 22평형 기준으로 실투 금은 약 10억 2,600만 원입니다.
그렇다면
10억 2,600만 원의 투자금을 투자할 때 우리는 얼마의 수익을 기대할 수 있을까요? 그 정답은 다음 글에서 공유하도록 하겠습니다.
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