이번 주말에는 함께 부동산 스터디를 하는 분들과 함께 세종 특별시 임장을 다녀왔습니다. 이번 임장에서는 세종특별시 아파트를 중심으로 현재 세종 특별시의 부동산 흐름과 분위기, 그리고 대장 입지를 돌아보고 왔습니다. 그리고 부동산 소장님과 약 1시간 30분가량 미팅하면서 도시 전반에 대한 브리핑을 듣고 왔습니다.
세종 특별시, 임장 동선
이번 임장 동선 대장 입지를 중심으로 돌아보는 것이었습니다. 세종 특별시는 정부 청사와 시청, 두 행정 기관을 축으로 입지가 형성되어 있습니다. 저는 시간상 문제로 인해 정부 청사가 위치한 1~2 생활권만 돌아보고 왔습니다.
구체적인 임장 동선은 아래와 같습니다.
- 나성동, 나릿재 마을 단지와 상권
- 부동산 브리핑(약 1시간 30분)
- 한솔동, 첫 마을
- 새롬동, 새뜸마을
- 고운동, 아름동, 중촌동.
- 어진동, 도담동. 정부청사 인근.
세종 특별시, 부동산 분위기
세정 특별시의 현재 부동산 분위기는 현재 하락세입니다. 부동산 소장님께서 말씀해주시길 과거 2년 동안 상승했던 상승폭을 반납하고, 2년 전의 가격으로 다시금 돌아간 상태라고 합니다.
과거 세종특별시에는 투자자 비율이 실거주 비율보다 높았던 반면, 현재는 그렇지 않다고 합니다. 이미 투자자들이 세종시 부동산 가격 상승에 따라 투자금을 회수한 이후, 실거주의 비율이 높아진 상태라고 합니다. 덧붙여서 현재 가격 하락으로 인해 실거주를 고려한 급매물 문의가 점차 들어오고 있다고 합니다.
세종 특별시에는 약 10년 동안의 많은 주택 공급이 이루어졌지만 미분양은 아직까지 거의 없는 상태입니다. 하지만 공급 과다와 부동산 하락세 흐름으로 인해 매매 가격이 하향 조정되고 있습니다.
공급물량의 영향을 더 크게 받고 있는 것은 매매 가격보다 전세 가격입니다. 현재 전세 가격이 2억~2억 5천 정도입니다. 향후 압도적인 대장 입지로 평가받고 있는 나성동의 경우 4억~4억 5천 정도입니다. 매매 가격이 약 10억에 육박하는 점을 감안하면 투자금은 최소한 7~8억 정도 필요해 보입니다.
전세 가격이 낮아짐에 따라 당연히 매매 가격 역시 많이 조정되고 있으며, 낮은 전세 가격에 따라서 인근 지역의 청주, 대전 등 젊은 세대의 이주도 들어오는 상황입니다.
세종 특별시, 나성동
나성동에는 현재 나릿재 마을 신축 아파트들이 입주를 막 마친 상태입니다. 아직 입주한 지 2년이 되지 않아 실거래가 확인되지 않습니다. 하지만 곧 나성동 나랫재 마을이 세종시의 대장 입지가 될 것으로 보입니다. 특히 호수공원이 보이는 뻥뷰를 보유한 나랫재 마을 2단지 아파트가 대장으로 곧 올라설 것으로 보입니다.
하지만 나성동 상권의 경우 공실이 매우 많은 상태이며, 인근 주거민들의 학원가 수요를 충족하기에는 부족한 상황입니다.
세종 특별시, 한솔동
한솔동의 경우 세종특별시에서 가장 먼저 아파트가 들어온 동네입니다. 동간 간격이 넓고 금강이 내려다보이는 단지들이 있는 아파트 단지들이 특징적이었습니다. 하지만 한솔동에 인접해 있는 상권이 부족해 보이며, 아파트 단지 내 상권은 95% 이상이 공실이 상태였습니다.
가장 먼저 주택(아파트)이 들어온 지역인 만큼 아파트 연식이 10년 차가 되는 단지들이 대부분입니다. 조용하고 한적하여 주거하기에 나쁜 환경은 아니지만 지역 주민들이 가장 선호하는 주거 지역은 아니라고 합니다.
세종 특별시, 새롬동
아직까지 대장 입지는 새롬동입니다. 새롬동 주변에는 많은 학원가와 공원 그리고 상권이 모두 위치해 있습니다. 특히나 상권의 경우 유해시설, 유흥시설이 거의 없습니다. 대부분 학원가와 병원 그리고 은행 등으로 이루어져 있어 가족 단위의 지역주민들이 이용하기에 상당히 쾌적한 상태입니다.
또한 새롬초가 새롬동 가운데에 위치하여 있으며, 현재로서는 세종시에서 가장 보내고 싶어 하는 초등학교입니다. 그리고 그 주변으로 많은 학원가들이 있습니다. 세종시의 대부분의 학부모들은 새롬동으로 아이들 학원 픽업을 오간다고 합니다.
세종 특별시, 고운동 아름동 중촌동
고운동, 아름동 그리고 중촌동은 줄여서 지역 주민들이 '고아중'이라고 부르는 지역입니다. 현재는 새롬동과 나성동이 대장 입지를 가지고 있지만 그전까지 상권과 학원가는 대부분 '고아중' 지역에 분포되어 있었습니다
이 동네의 특징적인 것은 임대 아파트들이 곳곳이 위치해 있으며, 아직까지도 많은 학원가들이 위치해 있다는 것입니다. 하지만 상권 주변 도로가 불편하여 주민들이 이용하기에 다소 불편한 점이 많으며 새로운 대장 입지로 점차 옮겨가는 모양새였습니다.
세종 특별시, 도담동
도담동은 정부청사에 인접해 있습니다. 그렇다 보니 많은 공무원들이 거주하기에 선호하는 아파트 단지들이 집적되어 있습니다. 또한 충남대 병원이 위치해 있습니다. 하지만 병원 내 응급실이 마련되어 있지 않으며 병실도 다소 부족한 상황이라고 합니다.
또한 도담동 상권의 경우 유흥시설이 많아 가족단위의 거주민들이 선호하는 입지는 아닌 듯싶었습니다.
이번 글에서는
세종 특별시 임장 후기를 각 동 별로 간단하게 정리해 보았습니다. 세종시 전반적인 분위기는 하락세이며 많은 공급으로 인해 신축을 제외하고는 전세가도 점차 낮아지고 있었습니다. 또한 각 동별로 입지와 특징이 각기 달랐습니다.
다음 글에서는 스터디원 분들, 소장님과 이야기를 나누고 세종시를 직접 돌아보면서 느낀 투자 포인트들을 정리해보도록 하겠습니다.
'부동산투자분석 > 임장후기' 카테고리의 다른 글
| 부동산 투자에서 임장이 꼭 필요한 이유 (0) | 2022.10.21 |
|---|---|
| 요즘 가장 핫한 지역, 아파트 단지 임장 후기(2) (0) | 2022.10.20 |
| 요즘 가장 핫한 지역, 아파트 단지 임장 후기(1) (0) | 2022.10.19 |
| 요즘 가장 핫한 아파트 임장 갑니다! (0) | 2022.10.15 |
| 수원시 영통구 광교 임장후기 (0) | 2022.10.12 |
댓글