요즘 가장 핫한 지역, 아파트 단지 임장 후기(1)

지난 주말에는 요즘 가장 핫한 지역 그리고 그 지역의 핫한 아파트 단지를 둘러보고 왔습니다. 제가 둘러보고 온 지역은 어디일까요? 바로 인천광역시의 송도입니다. 최근 인천광역시는 '아파트 가격 폭락, 미분양, 반값' 등의 이슈로 인해 사람들의 관심이 뜨거웠던 지역입니다.

 

이번 임장에는 '아파트 가격 폭락, 미분양, 반값'등의 이슈들이 사실인지 그리고 지역 내에서 사람들을 인천광역시 부동산의 흐름을 어떻게 느끼고 있는지를 직접 체감하고 오는 것이 목표였습니다.

 

온라인으로, 손품으로는 절대 알 수 없는 현장의 다양한 정보들을 공유해볼까 합니다.

 

 

인천광역시 전반적인 분위기

현재 인천광역시의 전반적인 분위기는 하락, 조정이 맞습니다. 인천광역시 중에서도 대장 입지라고 할 수 있는 송도가 대표적입니다. 일단 나와있는 매물 대비 거래량이 현저히 적고, 최근 거래가 완료된 실거래를 살펴보면 급매를 위주로 아주 저렴한 가격으로 거래가 되었습니다.

 

하지만 분위기는 송도 내 각 공구별로 달랐습니다. 더 자세한 임장 후기, 정보들은 각 공구별로 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

송도, 제1공구

입지

인천광역시에서 소위 말하는 부촌은 송도입니다. 그리고 송도 중에서도 부촌은 제1공구입니다. 제1공구는 어느 하나 빠지는 것이 없습니다. 공원, 대규모 아파트 단지와 상가 그리고 학교와 학원가까지 모두 갖추었습니다. 또한 인근에 바이오산업단지까지 위치해있습니다.

현장에서 얻은 정보로는 일단 현장에는 버스가 많이 다니지 않다는 것이 특징이었습니다. 제1공구 내에는 이미 아파트 단지와 상업지의 구분이 명확하고 모두 집적되어 있어서 굳이 버스를 이용하지 않아도 모두 도보로 이용 가능해 보였습니다.

 

국제학교, 특목고는 물론이고 학원가가 제 1공구를 중심으로 형성되어 있었습니다. 송도에서는 학원가를 대부분 1공구에 있는 곳에 보내려 한다고 합니다. 

 

특징

제 1공구의 모든 단지들은 센트럴 파크 뷰를 염두에 두고 준공되어 있습니다. 반대로 말하면 제1공구, 송도에서 센트럴 파크뷰를 가장 잘 뽑아낸 단지가 대장 단지로 볼 수 있습니다. 그리고 현재 대장 아파트는 가장 센트럴파크 뷰를 잘 뽑아낸 센트럴파크 푸르지오, 송센푸입니다. 또한 단지에서 보이는 조망뿐만이 아니라, 물리적 거리가 센트럴 파크에서 가까운 단지일수록 가격이 높게 형성되어 있습니다.

 

일단 제1공구는 대형 평수가 많습니다. 또한 거주자들도 대형 평수를 선호하는 분위기입니다. 심지어 방문했던 한 부동산 소장님께서는 제게 31평, 35평을 브리핑해주셨습니다. 송도 내에서 중형은 40평형 이상이라는 분위기였습니다. 거주자들 역시 대평 형수인 40평형 이상의 물건들을 더 선호한다고 합니다.

 

현재 분위기

현재 초급매 거래나 급격한 가격 하락은 제1공구는 논외인 듯 느껴졌습니다. 물건을 내놓은 매도자분들도 급할 것이 없어서, 가격을 깎으려고 하다가 오히려 거래가 성사되지 않는 경우도 현재 종종 있다고 합니다. 갭은 최소 4억 이상이며, 5억 이상은 되어야 좋은 매물을 잡을 수 있을 듯합니다.

 

 

송도, 제2공구

입지

해양경찰청 앞, 주위 단지를 중심으로 해서 발달된 상권은 아직까지 송도 전체에서도 가장 유동인구가 많고 가장 붐비는 상권이라고 합니다. 하지만 점점 상권의 흐름, 특히 학원가의 흐름이 제1공구로 옮겨가고 있다고 합니다.

 

특징, 현재 분위기

과거 투자자들이 가장 선호했던 지역이라고 합니다. 또한 현재 송도 내에서 가장 가격이 저렴합니다. 하지만 이미 연식이 오래되었고, 이미 투자자들의 손을 여러 번 거친 후라서 투자 매력도가 크게 느껴지지 않는 구역입니다.

 

 

송도, 제5공구

입지

특이한 점은 세대수 대비하여 상권이 매우 부족하다는 것입니다. 글로벌캠퍼스 푸르지오 단지 내 상가를 중심으로 상권이 형성되어 있으나 매우 부족한 상황입니다. 학원가 역시 부족하여 인근 산업단지에 분양 중인 상가에 학원가가 조금씩 입주할 예정이라고 합니다.

 

또한 송도 중심지에서는 다소 거리가 있지만 인천 1호선과 현대 프리미엄 아웃렛과 상권을 도보로 이용할 수 있는 거리에 있습니다.

 

특징

제5공구에서는 글로벌 캠퍼스 푸르지오와 호반 2차가 가장 선호되는 단지라고 합니다. 두 단지 모두 소형, 중형 평형 구성입니다. 두 단지 중에서는 호반 2차가 가장 선호되고, 투자로도 많이 매매가 된다고 합니다. 

 

현재 분위기

현재 송도에서도 가장 가격이 많이 조정되고 있습니다. 제5공구에 직접적인 공급 물량이 없음에도 불구하고 가격이 많이 조정받는 것을 보면, 5공구가 가지고 있는 입지나 상품성 자체가 약한 것이라고 판단할 수 있겠습니다.

현재 중층 기준, 최근 7억 5천, 8천까지 거래되었고 현재 호가로는 8억까지 나와 있지만 더 조정이 가능한 매물이라고 브리핑받았습니다.

 

 

송도 1, 2, 5공구를 돌아보면서 느낀 점은 먼저 인천 전반적인 부동산 분위기가 하락세라는 것과 각 공구별로 그 분위기가 크게 차이 난다는 것입니다. 나머지 8공구, 6공구, 3공구와 임장 총평은 다음 글에서 말씀드리도록 하겠습니다.