아파트 투자, 저평가 지역 찾는 방법(다섯 번째)

지금까지 저평가 지역을 찾는 총 네 가지의 기준을 말씀드렸습니다. 이번에는 마지막 기준인 다섯 번째 기준을 통해서 저평가되어 있는 지역을 찾는 방법에 대해 알아보겠습니다.

 

저평가 지역을 찾는 방법 네 가지는 글 하단에 링크 공유해두었습니다.

 

 

다섯 번째 기준, 동일한 하위 급지별 아파트 가격을 비교

앞서 네 번째 기준에서 대장 단지끼리의 비교를 통해 저평가 여부를 가려낼 확률을 높였다면, 마지막으로는 하위 급지별 아파트 가격을 비교합니다. 단, 서로 비교하는 단지는 비슷한 급지여야 합니다. 1등 단지 이외의 하위에 있는 급지 아파트 가격을 서로 비교하면서 어느 지역이 덜 올랐는지를 판단해보는 것입니다.

 

비슷한 급지를 찾는 것이 어렵다면, 조금 더 간단하게 비교할 수 있는 방법이 있습니다. 바로 세대수와 준공연도가 비슷한 아파트끼리 비교하는 것입니다. 예를 들어 각 도시에서 5년 차, 500세대의 단지의 가격을 서로 비교하는 것입니다.

해당 기준을 적용하게 되면, 가격 비교가 어려운 신축 아파트 외에 준신축, 구축 아파트끼리의 가격비교를 할 수 있습니다. 대부분 가격의 흐름이 몇 년간 동일하다가 가격 차이가 벌어지는 현상이 나타납니다. 이 과정을 통해서 우리는 가격이 상대적으로 저렴한 지역과 단지를 고를 수 있습니다. 그리고 지역 간 가격 갭이 점차 좁아질 것을 예상하여 투자할 지역을 골라낼 수 있습니다.

 

 

이번에도 경상북도의 안동시와 김천시를 다시 한번 비교해보겠습니다.

① 안동 센트럴자이, 김천 힐스테이트 율곡

• 안동 센트럴자이 : 7년 차, 952세대
• 김천 힐스테이트 율곡 : 7년 차, 1119세대

두 아파트 단지는 준공 연도와 세대수를 비교했을 때 비슷합니다. 가격의 흐름도 위에 보듯이 비슷한 흐름을 유지하고 있습니다. 하지만 2022년 6월을 기점으로 힐스테이트 율곡의 가격 갭이 점차 벌어지는 모양입니다. 앞서 안동의 대장 아파트와 김천의 대장 아파트를 비교했을 때 평당가는 오히려 김천의 평당가가 비쌌습니다. 그런데 힐스테이트 율곡은 비슷한 입지의 안동 센트럴자이보다 저렴한 편입니다. 이 그래프 한 가지로 결론을 내릴 수는 없지만 '김천 안에서 대장과 그 하위 입지의 가격차이가 좀 큰 편이구나'정도를 짐작해볼 수는 있습니다.

 

② 안동 강변펠리시아, 김천 센트럴파크 한신 휴플러스

• 안동 강변 펠리시아 : 5년 차, 375세대
• 김천 센트럴파크 한신 휴플러스 : 6년 차, 410세대

두 단지를 비교해보았을 때 현재 시점에서는 안동 강변 펠리시아의 아파트 가격이 제자리를 되찾아 갔음을 느낄 수 있습니다. 2020년 7월을 기점으로 두 단지의 가격차이는 갭이 벌어졌었습니다. 하지만 이후 점차 안동 강변 펠리시아는 가격 상승을 통해 제 가격을 찾아갔습니다. 이를 통해서 비교군 내 한 도시의 가격이 상승하면, 다른 도시도 시간차를 두고 갭을 좁혀간다는 것을 알 수 있습니다.

 

 

 

 

안동과 김천시 가격비교를 통한 저평가 결론

우리는 총 다섯 가지의 기준으로 안동시와 김천시의 가격비교를 했습니다.

• 1. 인구수 : 안동시 16만, 김천시 14만으로 서로 비슷한 규모
• 2. 인접성 : 물리적으로 인접해있으며, 행정구역상 경상북도에 속해있음
• 3. 아파트 매매 가격 지수 그래프 비교 : 두 도시의 10년간 아파트 매매가겨 지수 흐름이 비슷함

1, 2, 3번의 결론 : 안동시와 김천시는 서로 가격 비교를 할 수 있는 같은 비교군이다.

 

• 4. 대장 아파트 평당 가격 비교 : 안동 센트럴자이(1,312만 원), 김천 중흥 S클래스(1,400만 원)
• 5. 하위 급지 아파트별 가격 비교 : 김천시 내 대장 아파트와 하위 아파트의 가격차이가 큼, 어느 한쪽이 크게 저평가되어 있다고 보기에는 어려움. 비슷한 가격 형성.

4, 5번의 결론 : 안동과 김천 두 도시 비교를 통해서 현재 크게 저평가된 지역은 없음. 김천 내에서 대장 아파트와 하위 아파트의 가격 갭이 벌어져있음.

 

이렇게 동일한 하위 급지별 아파트, 준공연도와 세대수가 비슷한 아파트 가격을 여러 개를 비교해보면 비교해볼수록 저평가를 판단할 수 있는 확률이 높아집니다.  저의 경우 10년 차 이내의 아파트를 가격이 비싼 순으로 5단지 정도 비교해보는 과정을 거칩니다.

 

저는 저평가 지역을 찾을 때, 앞서 말씀드릴 5가지의 기준을 중심으로 분석합니다. 지금까지의 방법을 총 정리해보면

저평가 지역을 찾기 위해 같은 비교군을 설정하는 기준 세 가지
1. 비슷한 인구 규모
2. 인접한 도시
3. 아파트 매매 가격 지수 그래프 흐름이 비슷한 곳

같은 비교군을 가려낸 후, 저평가 도시를 찾는 기준
4. 대장 아파트끼리 평당 가격 비교
5. 동일한 하위 급지별 아파트끼리 평당 가격 비교(준공연도, 세대수 비슷한 단지끼리)

이렇게 정리해 볼 수 있겠습니다.

앞서 말씀드린 총 다섯 가지 기준들은 저평가 지역을 찾아내는 최소한의 도구들이라고 생각하시면 됩니다. 자산 투자에서 '무조건, 100%'란 있을 수 없습니다. 제가 말씀드린 기준들도 역시 부동산 투자의 공식이 아니며, 최소한의 기준인 것입니다. 우리는 다양하고 깊은 분석을 통해서 투자 성공의 확률을 높여야 합니다. 물고기를 잡을 때 구멍이 큰 그물보다는 촘촘한 그물로 잡는 것이 훨씬 유리한 것처럼 말입니다.

 

 

---

 

아파트 투자, 저평가 지역 찾는 방법 글 보러가기

• '아파트 투자, 저평가 지역 찾는 방법(첫 번째, 두 번째)' 글 보러가기
• '아파트 투자, 저평가 지역 찾는 방법(세 번째)' 글 보러가기
• '아파트 투자, 저평가 지역 찾는 방법(네 번째)' 글 보러가기